商业是一个城市的名片，城市经济繁荣最终都表现为商业繁荣。商业就像是城市经济的“温度计”。

　　20年前相比，福州人口规模扩大3倍，经济规模扩大了十多倍，人口和收入都在增长。福州的商业地产也在同步迅速的发展，大量国际零售集团纷纷进驻榕城，商业物业不断涌现。

　　城市规划和商圈规划是相辅相成，随着大福州战略的演进、城区面积不断扩大，五四北新区、金山新区、鼓山新区等大型新城区都已经日渐成熟。新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整发展。新老商圈的裂变，正在进行！

　　[八一七路]商业核心中轴

　　作为历史文化名城，福州有着悠久的商业传统。关于福州商业的历史，历史商业街市流传这样的说法：“一条扁担挑两个箩筐。”一条扁担，说的是八一七这一条路，两个箩筐是指两头的东街口商圈和台江商圈，再加上中间的茶亭街，八一七路毫无疑问一直是福州商业的核心中轴线。

　　东街口┇最成熟的商圈

　　犹如北京的王府井、上海的南京路，一提到福州，最繁华的莫过于东街口。

　　对于每一个福州人来说，东街口就是购物的第一选择。东街口拥有足够的人气和良好的商业氛围。无论是商业业态还是定位，东街口都是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈。

　　在东街口核心区域，福州商业地产航母东百、大洋、东方、新华都百货齐集一堂，上演了一出四国演义的商业战。并不宽敞的街道两旁林立着来自国内外的知名品牌商店、大量的特色店、小吃店……应有尽有，共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街口添了许多魅力。坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。

　　天时、地利、人和，东街口，已经写进许多福州人的逛街习惯里了。

　　但我们同样无法回避这样一个现实，东街口已经饱和。

　　每逢节假日，东街口的问题显得尤为突出：街道狭窄，交通拥挤，规划落后，购物环境纷乱，人流比肩接踵……记者在东街口的随访中，不少热衷逛街的受访者表示宁愿在工作日里逛东街口，因为“周末逛东街口太累了，人太多太挤，破坏了休闲的心情”，“在东街口逛街，累了想找个歇脚的地方都没有，挺痛苦的”。

　　作为八一七路的龙头，东街口繁华至极，也承担了过多的压力，步履显得有些蹒跚。正在进行中的东街口改造，将不仅是对东街口商圈的升级，其辐射力将进一步延伸和扩展，直指八一七路整体。

　　南门┇未来商业核心？

　　沿着八一七路往南，冠亚广场、君临·盛世茶亭、世茂茶亭街二期几大项目一字排开。这为东街口商圈向南延伸提供了机会和条件。更为可喜的是，这些新的项目都是规划先行，在项目开发之初，就已经进行了精确的市场分析和精准的项目定位，更加契合市场。

　　真正从福州最早的商业地段来说，南门要比东街口早的多。南门不仅拥有悠久的商业历史沉淀，而且上可继承东街口，下可辐射台江商圈的位置，不得不说是八一七路核心之核心。

　　几经周折，倍受关注的冠亚广场即将全面开业，大洋百货乌山(冠亚)店已经正式亮相。北是东街口商圈，南接茶亭老商业中心，冠亚的地理位置重要性不言而喻。据冠亚招商部经理黄捷介绍，冠亚从营销初期就已经引入商业管理公司，进行科学合理的商业动线分区安排，直接参与营销及招商。冠亚即将展现给福州市民是新商业模式和新的购物环境。在大洋百货乌山店试营业期间，记者观察发现，逛街购物的人群已经小成规模。采访中，有市民对记者表示，“挺希望福州多一些不一样的逛街去处，而不是逛街购物就只能去东街口人挤人。”

　　对面的君临·盛世茶亭也已经初露端倪，新的茶亭街将集商业、商务、休闲和居住等功能为一体，形成疏密有致的空间景观序列，堪称“海西第一街”。华辰集团总裁魏传瑞接受记者采访时表示，君临·盛世茶亭将把传统的闽商文化和现代的商业地产结合起来，作为福州的地标性商业中心。茶亭水街和将近1000米长的地下商业长廊将给福州商业带来全新感受。规划之初，盛世茶亭的具体商业分区、定位已经明晰。从运营上来说，将采用出售、出租和自身运营结合的方法，打造茶亭的未来。

　　从另一个角度来说，大洋乌山店的定位是精品馆，而茶亭也明确表示将引进国际知名的品牌进行运营。这是否能弥补福州目前没有可以吸引顶端消费群体的购物场所的空白？又是否能改变这部分高端消费者前往香港上海等地消费的习惯？

　　在冠亚和茶亭强势的带动下，南门在未来会不会取代东街口成为新的商业核心，拭目以待。

　　台江商圈的复苏

　　位于茶亭街和台江商圈连接处的群升国际，也早在规划时就将项目定位于“都心国际复合街区”，东百四店入驻群升，也让群升多了几分“牛气”，更为台江商圈复苏增添了重要砝码。

　　作为台江商圈唯一在售商业项目的君临天华，推出负一层独立店面就被遭遇热抢，又发出台江商圈复苏的一大信号。

　　在福州城的历史记载中，台江因为傍依水路交通发达的闽江，很早以前开始就成了闽江流域的货物集散地，商业繁荣，曾以天华剧院、台江影院、台江百货、台江广场、华联商厦的聚集而闻名。这个历来为商家必争之地、曾是福州唯一商业中心的商埠区，在福州人的印象里，却似乎总是与中低档商品集散地联系在一起。

　　台江百年的商业积淀，现有中亭街、元洪购物广场、榕城古街、步行街、台江农贸集市等街市形成的天然商业环境，让台江商圈的复苏指日可待。

　　回顾台江商圈的历史，我们发现这里作为福州商品批发的主要集散地，很有自己的风格和个性：

　　中亭街┇适合的就是最好的

　　八一七路横贯其中的繁华之地出了东街口之外当数中亭街了。中亭街是福州最早的街区，是贯通仓山区、台江区、鼓楼区的重要枢纽。历史上万商云集，商铺鳞次栉比。中亭街从1999年起进行改造，被定位为“建设东亚第一室内商业步行街”。历时三年之久，总投资高达25亿元、建筑面积66万平方米的中亭街在2002年2月揭开面纱。如此大手笔的规划并没有使中亭街的发展顺风顺水。很长的时间里，中亭街的经营状况都不尽如人意。经过长达5年的辛苦辗转，中亭街的商业氛围才渐渐起来，初步形成了服装、家具、家用电器三大主导业类为主，针织内衣、珠宝首饰等其他业类为辅的中亭街商贸业态。但离最初“中高端”的定位仍有些距离，嫁接在台江商圈以批发为主基础上发展起来的中亭街隐约透露着台江最初的影子。

　　我们无法否认，中亭街的投资回报率是惊人的。租金从最初的100多元暴涨到现在500多元，翻了好几倍。40米宽的街道、八大主题的商业区、中国四大家电巨头进驻，无不显现中亭街的商业地位。也许这种业态才是最适合的。正如黄捷所分析的那样：规划之外，商业项目还有其根深蒂固的历史继承，消费者的习惯很难改变，高端不一定是最优选择，适合的就是最好的。

　　中洲岛┇商业的伤疤

　　福州商业中有一块伤疤历久弥新，很难被人遗忘，因为他时不时提醒着一段失败的经历。与中亭街仅一桥之隔的中洲岛至今依然死气沉沉。解放大桥这头车水马龙，川流不息，而桥那头门前冷落鞍马稀。从最初的中国第一步行旅游观光购物岛到CEPA零关税购物一条街，到现在小商品城的定位，中州岛一直在变换定位。却依然没有攒足人气。

　　有人说，中洲岛一直都不知道自己适合什么，导致定位不明。更缺少坚持的勇气，不断变更定位，致使今日困守冷宫。也有人分析，中洲岛规划不合理，逼近马路，没有停车位。也有观点支持：虽然是一桥之隔，但是却是台江商圈和苍山商圈的区别，苍山的商业历来处于落势，中洲岛缺乏个性特点，自然无法吸引人流。从跨江大桥上俯瞰闽江，中洲岛像一座风情迷人的古堡。其今日寄语叫人不禁感慨。到底压倒骆驼的最后一根草是什么，众说纷纭，很难定论。

　　中亭街艰难崛起，中洲岛沧桑依旧。也许应了业界的那句话“住宅是小学生，商业地产是大学生”。在如此大的商业放量之下，如何利用好老商圈的资源，运作好新的项目就成了重要的课题。

　　八一七这一路走下来，老商圈的集体改造升级，让人们对八一七路的未来更加期许。冠亚广场、茶亭和群升这几个项目填补了东街口商圈与台江商圈之间的商业空白，八一七路不再是商圈连接纽带，相反它本身就足以成为一个业态丰富完整的大商圈，将东街口、茶亭、台江等商圈收入囊中。

　　而改造升级中的八一七路要在新兴商圈的夹击中强化福州的商业核心的地位，还有很长的路要继续走。

　　从东街口一路往南的延伸，首先要打破福州人固有的逛街消费习惯。正如福建省住宅产业商会秘书长、本刊社长陈烙先生所分析的那样，津泰路是一条无形的分界线，走到津泰路就折回是大多数人的惯性。如何吸引人们继续往南走，延伸消费流向是这些商业项目无法回避的话题。

　　将这条商业中轴线上的差异化特色和谐地整合起来，相辅相成又相互区分将成为打造八一七核心商业中轴线的题中之义。这也是目前八一七路上的几大商业项目的发力方向。

　　还是那句话，道路是曲折的，前途是光明的。放眼海西，再难有哪一条街像八一七路如此悠久的历史和华彩的现在。如此阵容庞大的几大商业项目同时打造八一七，八一七路成为福州乃至海峡西岸商业核心中轴为期不远了。

　　[五一商圈]没落的贵族

　　三十年河东，三十年河西。

　　依托悠久的历史文化和商业积淀，八一七黄金商业中轴线开始复苏历程。乌塔与白塔遥遥相看，千年不变，而双塔下的商业却上演着不同的悲欢。

　　在福州人的记忆中，或许还能想起十多年前的五一商圈。老福州人经常这样介绍：那时候五一广场可热闹了，海峡服装城出了好多的万元户，车水马龙可真是繁华啊！

　　随着城市改造的步伐而五一商圈渐渐远离了人们的视野。一些老福州人介绍，10多年前，五一广场还是外地来榕游客必到的地方，商业气息浓厚。但在1999年前后，五一路、五四路的拓宽改造造成了沿街大量店面的倒闭歇业，商业气氛从此一蹶不振了。

　　上个世纪九十年代初，正大广场立项，1992年规划，1993年动工。正大广场的破土动工正赶上80年代末至90年代初五一广场的鼎盛时期，随后正大广场却连遭重创。相关资料介绍：1997年，受东南亚金融风暴的影响，正大广场资金链断裂，已经建设了一半的正大广场1期帝景台半道停工，2期御景台尚在地基建设环节就陷入了瘫痪。随后，1998年开始的两街道路拓宽改造又使五一广场周边环境发生了天翻地覆的变化，原五一路两侧店面大量倒闭。

　　世事难料！正大广场一度成为福州著名的烂尾楼，这一耽搁，就是机会尽失，其他商业街渐渐冒出，进而取代了五一广场的商业地位。

　　恍然十年，物是人非。正大广场复出时，东街口商圈已经在商业顶峰加冠受冕，而五一广场昔日繁华却没入福州人的回忆中了。五一广场“断档”太久了，是否有望重续旧日华彩？正大广场开业以来的低迷局势似乎预示繁华重回的艰难。

　　正大广场招商初期便遭遇宝龙、万象城招商高峰。招商一直都不太顺利。正大规划之初没有主力店，各名品店自发形成完整业态。五一广场的商业氛围并没有彩云烘月，衬托出正大的光彩，恰恰相反，正大广场受五一商圈之累，开业以来，诸事不顺，招商和经营都屡屡遇到难题。

　　曾有传言，王府井预进驻正大，但数月时间过去了，仍无确切消息。王府井一说虽无后文，但正大欲引进大百货却是事实。目前正大驱散店铺，进行装修，为引进百货做铺垫。

　　记者夜访正大，富丽的大楼里，灯火稀落。三楼以上一片漆黑，电梯也在休息。二楼只有一家“佰草集”的化妆品店，其他三两间店铺冷冷清清，门口放着打折的牌子，标着很低的折扣。走出正大，在五一路街边遇到好几个兜售二手手机的小贩，与正大广场的高端定位格格不入。

　　对面的先施商场，也是一片冷清，由于缺少特色产品，也难以聚集人气。有人这样告诉记者：先施有的东西，东街口都有，品类还更齐全。

　　正如专家所分析，一个商圈的筑造讲究的是延续性。五一广场沉默太久了，其复兴不能只仰赖正大广场这一个消费中心。

　　事实上，五一广场有着不可低估的人流量，附近林立着以福建大剧院、福州会堂、福州大饭店、香格里拉酒店等高档消费场所。五一广场周边仅仅以娱乐产业市场、体育用品市场、图书市场等为代表的文体市场，人流量不可小视，但巨大的人流量没有转化成为真正的商机。

　　群升国际的总经理肖斌说，正大广场就是太孤单了，五一广场商圈正处于城市的主干道边，交通作用淡化了五一广场的消费作用。正大和先施缺乏有效的连接，虽然一路之隔，却难以产生群聚效应。

　　抛开五一商圈，就正大广场本身而言，其硬件设施是非常完善的。目前福州没有几个商业项目能出其右。而正大最大的勇气是坚持统一经营、统一产权。目前福州的商业项目很难做到这一点。商业地产冗长的资金链逼得一些开发商不得不把商铺分割出售。

　　[万宝商圈]后起之秀的蓄势

　　与城市中心的商业项目相比，很多人更看好宝龙城市广场与万象城等非城市中心的商业项目。住在金山老城区的吴女士认为，随着城市规模的扩大，以往城市外围的消费市场正在逐渐成型。消费者选择余地更多了，以往消费者“扎堆”市中心抢购的场景将渐渐减少。

　　夜色中，从高处鸟瞰福州，宝龙和万象城隔街呼应，灯光闪烁，像一只开屏的孔雀，把夜装扮得分外华美。“万宝商圈”从2004年始初露端倪，与东街口和中亭街等其他商圈不同的是，这是在没有商业底蕴的新地上规划商业力量，打造一个全新的商圈。其成与败完全依赖宝龙和万象城的规划和号召力。

　　万宝商圈所能集聚的消费力量是不容忽视的。正如地产策划专家分析的那样：江滨路上高档社区群集所提供的消费力量不容小视，加之工业路本身的改造开发，以及对金山新区的辐射，万宝商圈周边就已经集聚了相当的消费群。百安居、天虹百货、国美电器、康城百货等阵容豪华的大型商家高密度聚集在此。而这个全新的商圈配套之全在榕城实属罕见。电影、购物公园、迪厅、夜总会、酒吧一条街、美食城等生活配套一应俱全。

　　与东街口相比，万宝商圈优势在于它没有历史包袱，能够在物业设施上大展拳脚。很多有车一族相当偏爱万宝商圈。家住北江滨的王先生表示，在万宝购物，停车很方便，不像东街口，找个停车位都很困难。

　　交通便捷配套齐全，消费群也具备。但这两个超级庞大的商业项目，在近期却不约而同地遭遇商户退租风波。也许正应了之前的判断：项目风险很大，至少需要三五年的培育期。一个商圈的成长必然有艰难的阵痛历程。

　　痛定思痛，魔鬼常常隐藏在细节之中。记者在走访中也听到各种声音，例如交通动线不够明确，品牌不够等新颖的言论。

新商圈的成长所面临的最大问题是，靠什么来吸引人群？专家指出，特色，差异化经营这是业界不变的真理。万宝商圈若要做到后来者居上，其经营理念与思路要与东街口等成熟商圈相区分。

　　地产策划人陈久杰一针见血地指出，福州的百货也目前还是处于东百一家独大的局面。外来百货在与东百的竞争中往往处在弱势。是福州人故有的概念中东百与高端紧密相连。万宝商圈与东街口等老商圈的比拼也是康城、天虹与东百的比拼。

　　群升国际总经理肖斌分析，商业地产最中坚的力量是主力百货，主力百货的吸附力影响着项目的成败。康城百货还不够强势。

　　各种尖锐的声音，点到了命门。但天将降大任于斯人也，必先苦其心志。从整体的商业格局来看，福州需要万宝。北江滨高档楼盘云集，而附近并相应的商业与之配套，单靠中亭街有限的辐射力，不足以解决问题。这样的重任定将由万宝来承担。

　　如此种种，都需要一个磨合过程。

　　福州宝龙地产公司常务副总刘春雷在接受记者采访时表示，宝龙的潜力不容小视。投入大量资金改造之后的宝龙将避开弱势，把优势充分发挥出来。宝龙集团有能力把福州宝龙城市广场做到最强。

　　一个全新的商圈的历程必定是曲折和漫长的。瑕不掩瑜，从其强劲的发展之势大可遇见不同凡响的未来。一旦解决了核心问题，彻底蜕变，万宝商圈的潜力，还是不容忽视。

　　[东区商圈]大鳄搅动一湾春水

　　一直以来，东区商圈都是若隐若现，被媒体评价为萌芽状态的商圈。随着2007年“9·８”重点签约项目之一SM城市广场签约晋安区，东区商圈又留给众人许多美好的期待。

　　人们常常评价SM城市广场含有“厦门血统”，SM城市广场在厦门成功典范带着某些标本的意味，使得其在其他城市的扩张在某种程度上克隆了厦门。4年前，SM城市广场一期工程SM商业城在当时还很荒凉的仙岳路附近建起来，从此带旺了这一带商圈。虽然经历了SARS，SM商业城的经营仍保持了很好的收益。

　　业内人士一致评价SM塑造了一个商圈。商圈培育之艰辛是众商家有目共睹的，而SM的成功是个传奇，SM城市广场定位上非常精准：定位在C级市场，即在满足市场基本需求的基础上再高一个档次，消费群体非常宠大。许多到厦门人都必逛SM城市广场。身边很多朋友都是SM的忠实拥护者。他们这样评价SM：在福州逛街，经常是揣着钱出去又揣着钱回来。而在SM可以逛上一整天，吃喝玩乐一样不落。东西很时尚，适合年轻人，小吃也很地道。区域分配很合理，很容易就找到自己想要的东西。

　　据悉，福州SM城市广场主力将是沃尔玛超市和莱雅百货，整个广场由两大部分组成：100亩用作商业用地，建设办公楼、停车场、商场等；200亩用作住宅建设。SM城市广场的威力不容小觑，2001年SM城市广场入驻厦门前，其周边商品房只有2000元／平方米，2007年则涨至13000多元／平方米，而其邻近的蔡塘地区由于没有相应的商业配套，商品房售价只有7000元／平方米。

　　据业内人士分析，对于商圈，尤其是成功商圈而言，有三个构成因素，一是一定数量的居民；二是上档次的写字楼，这样才可以吸引更高层次的集团前往入驻，从而带来商机；三是商圈内商业档次的高低，一个成功的高档次商业会带动并带旺该区域商圈。

　　显然，庞大的居民使福州东区具备商圈崛起的先决条件。按照城市规划，福州东区的发展将一路向东，连接福州与马尾开发区，向闽江口、长乐扩展，东福州将与马尾开发区的“对接”。“福州东区的核心区域聚集的人口将超过20万人以上，这个庞大的消费群体是无法忽视的。”业内人士普遍看好东区潜在的消费市场。与之对应的是，在福州六一路以东，晋安区委周边，已有苏宁电器、永乐电器、家乐福、好又多、喜盈门建材超市等多种商业业态交织其中。此外，福马中路上，还有蓝天超市、国际家具城、东兴家具城，以及建设中的福马购物一条街等等。

　　此前，东区商圈一直未成气候，社区商圈零散的构成东区零售业的格局。几个商业项目如东方伟业和星光大道也一直都是惨淡经营，虽然其定位在中高端消费群，但福州的中高端消费一直都群集在东街口。沃尔玛(鼓山店)，尽管可以带来巨大的人流量，但它毕竟为人们提供的是基本生活保障类的商品。并没有留住高端消费人群。

　　无疑，这些不足恰恰需要强势的百货业态来填充和弥补的，而SM刚好应和了这个契机。从SM在厦门的选址来分析，其落户东区与它既定风格一脉相承。选址商业略显寂寥的东区，SM的运作模式也许将给这里带来另一种气息。

　　东区的商业气候已经逐渐成型，各类配套已经出现一个商圈的规模，现在缺的，也许只是一个有号召力的购物中心。SM恰逢时机，刚好做时势英雄。
　　（林小丽 杨燕）