深圳房价上半年涨幅之大，让人们又一次领略了“深圳速度”。对深圳楼市上半年的火爆，众多媒体都曾作有报道。如《中华工商时报》7月25日有篇标题精彩传神的文章——《深圳房价演绎特区速度半年暴涨超7成直逼香港》，文章说：深圳房价疯了，从2006年9000元，到2007年7月深圳中心区的房屋均价已突破每平方米20000元，两年的时间，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68，超过了2.0的泡沫预警线。深圳半年内房价暴涨超七成，高档的楼盘已超过九成，房价直逼香港，已引起各界争议。

　　然而，仅仅隔了几天，深圳楼市就呈现急转直下之势。据《羊城晚报》8月10日深圳讯：据香港《文汇报》报道，深圳楼市7月份价量齐跌，一、二手房价分别跌5.8%和3.6%，业界料一年内或会跌30%。深圳不少房地产中介近一周几乎零交易。

　　而据中原地产最近的研究数据，深圳全市10月份二手房均价为13362元/平方米，环比下跌11.5%，其中宝安区由于豪宅成交的急剧减少，本月成交价格环比下跌42.9%，位列全市跌幅榜第一。而中天置业虽然拥有8000万元总资产、150多间分行、2000多员工，但是当它总部所在地遭遇“几乎零交易”的困境时，这家全国性的房产经纪机构走向末路也就不那么令人意外了。

　　深圳楼市从“房价疯了”到“几乎零交易”再到“环比平均下跌11.5%”，其背后到底隐藏着什么呢？究竟是什么原因导致了深圳楼市的这种剧变呢？

　　不论是本地居民还是外来务工人员，今年上半年深圳人均收入都没有突飞猛进，因此，让“深圳房价疯了”的需求，不太可能来自于本地的居住性需求，而只可能是来自于投资／投机性需求或来自于本地之外的居住性需求。今年上半年，针对深圳房价的狂飙，曾有分析认为，是“深港一体化”推动了深圳房价的上疯。不过，现在看来，这种分析已经难以成立，因为如果深圳房价狂飙之因真的在于“深港一体化”，那么，现在深圳房价由涨转跌而且跌势凶险，原因又在哪儿？从目前的态势看，上半年支撑深圳楼市上演“深圳速度”的，也就只剩下投资／投机性需求了。然而，另有调查数据表明，在目前深圳楼市，租金已普遍不足以支付利息，由此可以推测，当初真正推动深圳楼市狂热的原动力也就只有投机性需求了。

　　在上期专栏文章中，我曾分析指出，在房地产市场，当居住性需求、投资性需求、投机性需求并存时，需求量最善于从“暴增”转向“暴跌”的是投机性需求。从深圳楼市“大涨”向“大跌”的瞬间转变过程看，深圳楼市的变化是符合投机市场“追涨杀跌”的价格波动规律的。让人颇感兴趣的是，到底是什么力量硬生生地“按下”了深圳楼市狂热的“牛头”？

　　政策调控自然是最好的理由，在深圳楼市从“涨”转“跌”之际，深圳市正在贯彻落实国家“双限、双竞”商品房等有关政策。不过，政策从出台到最终成为现实，毕竟有一个过程，存在着所谓的“滞后”效应。何况许多城市都在落实“双限、双竞”调控政策，难道这政策就惟独在深圳立竿见影地显效？

　　大家只要仔细回忆或许还会记得，与深圳楼市由“涨”转“跌”同步的是深圳个贷的由“松”转“紧”。据深圳人民银行统计数据显示，深圳个贷余额(95%为房贷)，2005年12月末为1421.3亿元，至2006年12月末的个贷余额为1719.7亿元，增幅为21%；而2007年，至5月末，深圳个贷余额剧增到2130.9亿元，比2006年全年增量还要多112.8亿元，为其全年增量的137.8%。而在5月份房价巨幅增长情况下，深圳6月份房贷快速增长势头依然没有减缓的迹象，以至深圳银监局局长于学军在2007年深圳银行业年中监管工作会议上不得不用“物极必反”来警告各商业银行。

　　“高杠杆性”是投机资金的偏爱。央行和银监会9月27日出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，有人称提高首付对炒房者影响不大，但却挡住了穷人购房。

　　提高首付一时挡住了穷人购房或许不假(但这何尝不是对穷人的一种保护)，但说对炒房者影响不大却并非符合事实。事实是“高杠杆性是投机资金的偏爱”，一个投资产品，如果失去了高杠杆性的基础，这个投资产品也就非投机资金所钟爱的品种了。深圳楼市由“涨”转“跌”与深圳个贷由“松”转“紧”的“巧合”。恰恰又从一个侧面验证了投机性资金对深圳楼市从火热进入急冻所起的作用。

　　深圳楼市并非“孤家寡人”，与深圳楼市相仿佛的城市并非个别。深圳净现金投放量接近全国一半，说明近来试图逃避金融监管的地下资金的出入异乎寻常。在地下资金大进大出之际，防范全国范围楼市的大起大落已迫在眉睫。

来源：中国房地产报