重庆的商业地产或将迎来一个快速发展阶段。
11月9日,重庆嘉江房地产公司(下称"重庆嘉江")以75亿元之巨夺得当地弹子石CBD一地块,在此之前,同样重庆嘉江以25亿元将江北CBD一土地揽入怀中。
有此热情的并不只有重庆嘉江一个。
在南坪,亚太商谷、万达广场破壳而出,在大渡口,香港城拔地而起,弹子石CBD、江北CBD的建设必然带来如重庆嘉江这样的地产大鳄。
尽管没有统计,有当地市场人士表示,今年仅仅在南坪就有100万平方米的商业地产投放市场。这种疯狂不仅让人想起2004年重庆的商业地产闲置率一度高居全国第一。
不过,纬联地产顾问公司研究部经理李玺认为,重庆商业地产所面临的情况与2004年已经大为不同。
围猎商业地产
11月9日,重庆土地拍卖市场的记录被再次刷新。
在是次拍卖中,经过数十轮角逐,弹子石CBD被重庆嘉江以75亿元成功竞得。重庆嘉江是中海地产、九龙仓的合资公司。
重庆市土地交易中心挂出的土地出让公告显示,该地块的土地面积564912平方米,地价出让起始价为25.4798亿元。按照定位,该地块将成为拥有大量商务酒店、公寓、旅游、娱乐等配套设施的中央商务配套服务区。
该块地地理位置极佳,其位于南滨路,东邻渝黔高速公路,北至大佛寺大桥,南接朝天门长江大桥,与渝中、江北城CBD隔江相邻。
在此之前,重庆嘉江已经拿下了江北CBD一地块。
重庆市国土房管局发出[2007]22号土地出让公告称,位于该商务区约140亩土地,拟以15.5004亿元的价格(综合起始出让金)公开出让,土地用途为商住。最终,在9月24日,重庆嘉江出价25.4亿元获得该地。
在此之前,早已有商业地产大鳄潜入重庆。
2006年,万达集团西进设立重庆万达商业广场有限公司,注册资金2亿元人民币,该公司主要负责开发位于南岸区南坪商业中心的重庆万达广场项目。
重庆万达广场地处南坪核心区域,北临南坪转盘,南接南城大道,东临南坪南路,西接珊瑚路,总建筑面积78万平方米,是一个大型城市综合体项目。重庆万达广场集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体。
与万达广场相邻的是亚太商谷。
亚太商谷是重庆南岸区重点建设项目,总投资额共计30亿元。项目于2007年正式启动,预计2011年全部建设完成。项目占地超过13万平米,建筑规模约70万平米,由一栋超高层5A级地标型写字楼,2栋为会展经济衍生的sso展示型写字楼、高档商务步行街、商务公馆、酒店式公寓、LOFT公寓及高级江景公寓组成。除此之外,和亚太商谷相邻的还有浪高国际中心。
南坪商圈管委会负责人曾透露,按照发展规划,南商圈将在2007年内建成为西部最具活力和最有影响力的商务区之一,达到商业设施面积100万平方米、商业零售总额达100亿的"双百"目标。
南坪商业地产的发展只不过是重庆商业地产发展的一个缩影。
由龙湖地产打造的西城天街将于明年亮相。龙湖副总赵男男曾透露,龙湖西城天街项目总建筑面积约26万平方米,7.8万平方米的国际时尚购物广场是其重要亮点,目的是要打造一个集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的时尚生活中心,满足市场中的中高档消费需求。
九龙坡区建委主任王岳则表示,该区未来3年内修建的房地产项目面积将达80万平方米,其中一半左右为百货、超市、酒店、餐饮娱乐等商业地产,这将吸引更多的零售大腕入驻杨家坪商圈。
环境大为改观
在商业地产投资疯狂之时,隐忧开始出现。2004年,重庆的商业地产闲置率一度高居全国第一。
中国商业地产联盟发布的<2004年度中国商业地产报告>显示:重庆以44%的商业地产空置率,位居被调查40个城市的榜首。至2005年6月,重庆土房局公布数据称,重庆商业用房空置247.47万平方米,占46.4%,同比又上升11.8%。
一个例子是,至今依然矗立在解放碑的帝王广场,这个当时在重庆疯狂一时的楼盘,依然有一半是闲置状态。让众多投资者犹如拿了一烫手的山芋。与其相邻的一幢大楼如今也是生意凋零,只有几家公司入住。
不过,李玺则认为,大可不必为此担忧。
从微观上看,首先,以前出现闲置的一个重要原因是规划不合理。比如,龙湖地产的北城天街也是几做修改方才有今天的辉煌。目前开发商已经有了比较好的经验。包括在交通组织、规划业态等都更为规范。
以大连万达为例,其成立19年,已形成以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为四大支柱产业的大型企业集团,总资产超过300亿元,年销售额超过200亿元,年纳税额超过10亿元。截至2006年底,万达集团持有的租赁物业面积(包括开业和在建)约420万平方米。形成了住宅项目有万科,商业地产有万达的格局。
其次,当年重庆的商业地产是先建好,商家只是被动的来接受,这样就阻碍了双方的合作。在解放碑较场口有一商业地产,其最先的设计是针对大卖场,结果招商并不如意。
现在,双方的合作方式已经有了颠覆式的发展。
万达集团董事长王健林曾经提到,商业地产一定要先租后建,招商在前,建设在后。或者叫:颠倒程序,把房地产开发商的惯性思维颠倒一下,招商在前面。万达集团首创"订单地产"商业模式,"订单地产"是一项重要的商业模式创新,引导行业正确发展,避免盲目投资,减少资源浪费,防止金融风险。万达订单地产的概念主要包括四个方面:联合协议、共同参与、平均租金、先租后建。
这种模式也被众多开发商所接受。
万达广场重庆项目在推出之后,即使在6.18井喷行情之前,重庆万达广场1期住宅单元多天保持着每天20-30套的销售速度,所推出266套房源基本销售一空。
重庆的宏观环境也有一个大的变化。
2007年6月,国务院通过了<重庆市城乡总体规划(2007-2020年),规划至2010年,重庆市总人口3000万人,城镇人口1615万人,城镇化水平达到53.8%;至2020年,总人口3100万人,城镇人口2160万人,城镇化水平达到70%左右。
此外,10月13日,商务部与重庆市在京签署<共同建设内陆开放型经济合作备忘录>,以探索内陆地区发展开放型经济的全新模式。
这些无疑给重庆的商业地产带来了巨大的想象空间。
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