问题2：返租中四者是怎样的关系（开发商、商管公司、商家、投资客）？
回答：在营销环节和运营环节，涉及返租的四者均扮演不同角色。
（1）四者在营销、运营环节分别承担的角色
（2）四者关系
（3）商管公司在返租中是构成体系的关键角色
商管公司在返租中发挥平衡各主体利益和促进项目运营的作用。
委托第三方运营公司招商，收费为月费+销售、招商佣金。①确定项目业态规划。②招入商家入驻项目，为销售提供支持。③成商家购买商铺。
第三方运营公司转为和商管公司合作，商业街开业前收费为月费+招商佣金。
②商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。③第三方运营公司提交租赁方案、推广方案、费用支出方案，报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。④办公场地由商管公司提供，开发公司统筹安排，使用费用等在委托协议里明确。
（4）项目营销目标
营销目标会导致返租的出发点不一样，从而使四者利益诉求发生变化。
从经营导向出发，四者的利益诉求变化：
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开发商 |
制定的收益水平接近租金收益，在价格上进行稍微让步；对投资客强调项目运营成熟后的价值；通过项目提升开发商形象 |
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投资客 |
对未来租金提升有信心；更加看重商铺升值潜力 |
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商管公司 |
运营成熟后能够有一定盈利 |
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商家 |
初期商家能享受更优惠的租金，项目更易运营成熟 |
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开发商 |
制定的收益水平高于租金收益和理财收益；承诺投资客高额回报，吸引投资客投资，快速去化；牺牲部分未来收益，实现目前的快速回现和融资； |
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投资客 |
更加看重对开发商承诺的投资收益 |
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商管公司 |
商管公司一般无法盈利，开发商需要每年对其补贴 |
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商家 |
商家容易面临经营惨淡的情况 |
返租项目招入的部分商家主要为：国内二、三线品牌、连锁品牌加盟店、本地餐饮。
这些商家租期要求较短，一般为3-5年；可以接收多个业主；市场定位为非核心商圈市场，与返租物业较吻合。
来源：商业地产云智库
