核心提示：随着体验经济的兴起，以餐饮为主要业态的商业地产，在向主题化、娱乐化的体验经济方向发展，而在中国当代的购物中心发展中，根据东方城市消费群需求的特点，餐饮业态正扮演着越来越重要的角色。对此，无论是餐饮界，还是购物中心都要有足够的认识。

　　近几年来，在电商严厉打压下，商业发展与竞争日趋激烈，百货和服装品牌零售商面临成本上涨和销售额锐减的困境，为了抗衡电商行业快速发展带来的冲击和品牌同质化的局面，购物中心不断的寻打突破方法。随着体验经济的兴起，以餐饮为主要业态的商业地产，在向主题化、娱乐化的体验经济方向发展，而在中国当代的购物中心发展中，根据东方城市消费群需求的特点，餐饮业态正扮演着越来越重要的角色。对此，无论是餐饮界，还是购物中心都要有足够的认识。

　　无处不食，无食不商 商业地产缘何越来越“贪吃”

　　民以食为天，餐饮的巨大号召力是吸引人流的主要手段。在中国商业地产联盟专家委员—鸿伟摩尔董事长杨建伟先生看来，有商业地产的地方，就有餐饮企业。餐饮对于稳定整个商业项目的人流量起到巨大的作用。在当下体验式消费火爆启动的时代，无食不商，不处无食，商业地产贪吃已是大势所趋。归纳如下：

　　首先，街铺店租金居高不下，转让费贵得离谱。目前餐饮企业在物业方面的投入，已渐渐向满负荷靠拢。开设一家社区店&沿街店，光是店面年租金就接近百万元。而鸿伟摩尔研究发现，餐厅一般设在商场的顶层，原因就在于这样租金比较便宜，餐厅成本能节省。

　　其次，购物中心环境优越，影响因素小。街边铺因其临街的位置，展示面，广告性较购物中心内更具优势，但也因其临街，一旦遭遇刮风下雨、酷暑、寒冬等不利自然因素，势必要影响客流。一旦有市政工程，对街铺的餐饮生意也会有很大的影响。相比之下，购物中心等综合体则不必担心这些外在的不利因素，且因其整体环境、配套设施等优于街边商铺，更能延长等待者为某个餐饮品牌等待更长的时间。

　　另外，购物中心客流稳定，品牌效应扩大化。前往购物中心逛街购物就餐的消费者自身均由一定消费力度，在品牌宣传方面针对性更强。这也是餐饮商家乐于选择购物中心，特别是新建品牌更乐于选择购物中心的主要原因之一。

　　无食不商有条件

　　一般来说，餐饮企业的物业条件是：1)、净高不低于3米，建筑层高4.5米以上，现市场竞争激烈情况下，建筑层高5米以上比比皆是;2)、楼板承重：厨房区楼板负荷为450kg/ 平方米，餐厅区活荷载为250kg/平方米，此荷载最高需求，与大超市基本无二;另外，就供电、供水、排水、隔油池、化粪池、排烟、招牌等都有非常严格的限制。

　　但对于一个商业地产项目而言，打造这些花费巨大，一旦规划确定，并且通过审批，未来在商业主题运营时，需要拿餐饮说事，就是一件投入和成本都非常巨大的事情。尤其是中餐餐点的布局都有非常严格的要求和限制。所以，一旦前期的招商规划、设计阶段的成果与目前市场的基本环节脱节严重，就有可能带来巨大的损失。

　　洋快餐选址一般为商务区、繁华商业街区、车站码头和一些购物中心，最好是临近大型卖场(百货/超市/家电/家居等)出入口位置和十字街口;面积上，如麦当劳的店面面积要求实用面积400平方米左右，且由于其配送中心设立和服务半径的限制，拓展的区域也受到一定限制。另外，对于一些特色店，自然需要提供不少的优惠及便利，适当的时候，还需要对品牌本身进行重新塑造及整合。

　　为此，提醒商铺购买者，在选择餐饮类铺面时，一定要对投资铺面的具体属性非常了解，不然，后期管理运营不便，是经常出现的问题。

　　购物中心纷纷调整餐饮业态

　　已有数据显示，在中国的150个购物中心里，餐饮业态的比例越来越大，有的购物中心项目餐饮业态比例甚至已经超过60%，业内人士调侃说：叫什么购物中心，直接叫美食城不就得了。这虽然是玩笑话，却也是越来越多的购物中心的“集结号”。

　　杭州银泰城，建筑面积40万方，其中，购物中心部分全部由发展商持有并经营，是银泰最大规模持有型商业，也是杭州至目前最大规模发展商持有的商业体。引进多种业态共200余家知名商家，餐饮数就高达69家，其中大餐饮共46家，咖啡甜点共23家，就算一天吃一家也要花去两三个月时间。

　　购物中心之所以纷纷“恋”餐饮，归根结底在于业态本身具备的若干优势。餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，投资客非常喜欢购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。如果是持有型物业，餐饮也是很适合的业态，容易招租，承租面积大，生存能力强。

　　购物中心的餐饮组合要讲究平衡问题

　　现代的购物中心一般都是综合体项目内的主要的商业功能区，所以，基本上都是走一站式，多元化、多业态的规划思路。那么，在这个前提下，吃喝玩乐购的意图是一样的。不一样的是不同的商业定位下购物中心的业态组合。单从餐饮方面来说，如何在维持业态丰富性的同时，引进对当地来讲很新鲜的餐饮，又如何引进一些相对在当地市场很有号召力的餐饮，如何平衡这三者之间的关系，可能经常比较纠结。

　　还有楼层组合。正餐时段是相对比较集中于中晚两个时段。但是快餐、休闲餐相对的时间就比 较灵活。平衡餐饮时段，并能够对商场内其它业态有所拉动才是必要考虑的。比如有的购物中心把所有餐饮几乎都集中在某个或某些楼层，就会出现某些楼层在某些时段几乎全是黑的，因为大家觉得不用吃饭就 不用上去。

　　这些教训也让开发商越来越聪明，比如杭州近年来上市的一些代表性的商业项目，如西溪印象城、杭州银泰城、杭州万达商业广场。这些商家基本上都是餐饮是三段论。即顶层或近顶层是正餐，中间垂直分布休闲餐饮或少量主题餐饮，底层或低层咖啡或快餐等。所以，这种三段式餐饮组合，则有效的不仅保证了各层业态的丰富度，还在拉动人流上行，提高高层人气有明显的推动作用。

　　餐饮的确是短时高效为综合体聚集人气的利器，但并不表示餐饮的比例越大越好，对于综合体而言，餐饮占比的提升固然是大势所趋，但对于综合体的价值，还是体现在为消费者提供一站式的体验消费服务，而不仅仅是吃喝。从长远来看，在餐饮聚集人气的基础上，综合形成的购物、餐饮和休闲娱乐等业态的综合叠加效应，彼此之间相辅相成，并在商业空间上更加人性化、情景化，打造独特的消费体验，才能让综合体呈现出真正的竞争优势。

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