重点城市房地产供地不足

　　短时间内出现如此多的地王，清华房地产研究所所长陈国强认为，这主要是由于土地的有效供应不足导致的。几天前全国工商联房地产商会Reico工作室在其发布的二季度房地产报告中也指出，今年上半年全国一线重点城市中，除北京土地供应同比增长外，上海、深圳、广州等地区的土地供应出现了大幅度下降，直接导致了二季度全国土地价格上涨13.9%。

　　虽然从Reico报告中可以看到北京今年土地供应同比上涨了91.4%，但是大部分供应的全是保障性住房用地。据北京市土地整理储备中心网站数据显示，北京今年已成交土地、正在交易土地和即将入市土地块数为115块，土地面积为1474万平方米，规划建筑面积为1361万平方米。在上半年出让的33块土地中，包含涉及住宅性质的土地共有19块，其中丰台区有5块，昌平区、海淀区各有3块，石景山区有2块，其余均分布在远郊区县。此外，国土部门透露，北京在上半年已完成全年"两限房"土地供应量的80%，包括已交易的3块和正处于竞标中的3块限价用地。

　　根据官方公布的数据，2007年1至6月，北京市土地交易市场成交土地326公顷，其中住宅用地(含两限普通商品房)288公顷，成交均价为2500元/平方米，同比下降25%。分析人士称，住宅用地郊区化是地价下降的主因。据中大恒基不动产监测，在下半年拟入市的土地中，除王府井海港城项目未规划土地使用性质外，其他5块地几乎均用作商业用地。"可见，今年北京中心城四区基本都不会供应住宅用地，而这种情况则可能使得中心城四区的现有住宅更具升值空间。"思源顾问总经理李国平则认为，北京地价下降并不代表市场供求关系的转变。以招标、挂牌为主要拿地形式，将在一定程度上避免出现拍卖模式下开发商不冷静而导致的地价攀升。

　　但是陈国强认为，由于大部分土地属于政策性用地，并不能缓解房地产用地的紧张；而且更重要的是，2007年已经快过8个月了，今年的土地供应计划还没有出台，这对开发商拿地非常不利，在一定程度上也助长了地价的上涨。

土地上市价格翻50倍

　　房地产用地供应不足，直接导致了地价上涨和地王的频繁出现，究其根本原因，社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，这主要是由于三年前国土资源部和监察部联合下发了71号文件，要求各地在2004年8月31日前将"土地历史遗留问题加以界定并处理完毕"，此后不得再以协议的方式出让土地。

　　牛凤瑞指出，按照国土部门的初衷，实行土地的"招、拍、挂(招标、拍卖、挂牌)"的出让方式，旨在防止国有土地使用权在出让过程中出现的主观随意性、主观意识作用等人为因素对出让价格的干扰，杜绝腐败的产生。从中可以看出，国土资源部是想通过招、拍、挂的形式保护国有用地，让土地以更公平合理的价格出让。这样就产生了一个矛盾，一方面城市快速的发展需要大量的建设性用地，而从近几年政策出台的目的来看，国家在严格地限制建设性用地的增长，特别是房地产用地的增长，这就导致了房地产用地的紧张。

　　但是牛凤瑞认为，从目前的土地情况来看，城市建设用地的供应还是比较充足的，即使把全国80%的人口集中到城市中，其占用的土地也只有全国土地量的1.2%，所以出现这样的情况主要是由于土地制度存在着一定的缺陷性。

　　天则经济研究中心主任张曙光也指出了目前土地制度方面的缺陷，他介绍说，在我国存在两种不同的公有制土地，一个是国有制，另一个是农村集体所有制，在现行的两种公有制土地制度中，国有制土地是可以直接上市交易的，而农村集体所有制必须要转换成国有制土地后才可以上市交易。以上海市为例，农村集体制土地在转为国有土地时每亩土地只有3万多元，而国有制土地再变成房地产用地时每亩的价格则达到150万元，几乎翻了50倍。

严查违法土地加大供应

　　既然土地量可以满足城市用地需求，而地产用地只占城市用地的40%，那为什么会出现土地供应不足的现象呢？牛凤瑞认为，一方面是土地整理上市需要一定的时间，同时土地在开发过程中也需要一定的过程，而更重要的是大量已经出让的土地被开发商囤积，而且在土地利用过程中还存在着大量的违法用地。

　　据中国房地产TOP10研究组公布的2007年中国房地产百强研究报告显示，仅2006年百强房地产企业的土地储备就高达381万平方米，同比增长30.8%，相当于北京市去年公开交易土地面积的40%，可见囤地现象已经成为了房地产开发的潜规则。

　　同样来自北京市国土局去年的一份报告也证明了囤地的严重性，据统计，2004年已供用地但目前尚未形成实际住宅供应的住宅面积中，"8·31"协议出让项目规划住宅总建筑面积大约为2600万平方米，占当年规划住宅用地的58%，而在2006年上半年清查的结果显示：2600万平方米的住宅项目无一上市交易。

　　不仅开发商囤地现象严重，同样违法用地也是造成土地供应不足的一个重要原因。根据北京市国土局信息科技处利用卫星遥感和测量的科技手段调查发现，在顺义、通州、怀柔、平谷区已确定有400个变化图斑地块可能是违法用地。