●分割销售问题多

　　所谓的分割销售就是开发商将自己开发的一个大面积的商业物业按楼层分割为成百上千个小面积的独立产权单位，也就是一个个小商铺，销售给众多的商铺经营者或投资者，该商铺一般由投资者或经营者自己出租经营来获得收益，也有部分由开发商售后包租。

　　写字楼、商业分割销售，产权分散，后期运营会受到限制。比如，前一段时间吵得很火的尚都，最后也是因为分散经营、业态混乱，最后导致前期经营出现很大的问题。如果高端写字楼分割销售，同样会造成管理混乱、配套设施缺乏等问题。这类优质商业物业如果建设后分割销售，也很难体现其远期的价值，而且分割后物业管理、楼宇租金等都很难协调一致，会影响整个物业的形象。记者认为，商铺分割销售绝不是哪个人的突发奇想，而是商业物业开发与市民投资的需求相结合的产物，开发商分割销售的最直接的目的也就是想快速回笼资金。如果几十亿的投资单靠租金收入的话，恐怕要十几二十年才行，这对于国内一些资金不是很充裕的开发商来说无疑等于寻死。所以要改变分割销售的源头，关键是壮大自己的实力。

　　如果说写字楼分割带来的仅仅是经营与管理的阻力，那么商铺的分割销售却可能带来巨大的投资风险，进而有可能引发社会矛盾。因为商铺分割造成的产权纠纷是常见的。

　　●租售同样存在黄金比例

　　戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示，具体每个项目的租售比例，第一，与总体面积有关。那些总面积比较大而资金实力不强的开发商，迫于资金压力出售的比例就会多一些；反之就会少一些。第二，与卖场的形状也有关，比如长条形的出售比例可以大一些，主要是集中在某一端，对整体项目管理影响不大，如果形状不规则就比较难办；第三，与在项目中所处位置也有关，如果出售的部分在项目边缘，影响就不大，但如果在中间就非常影响项目整体形象，到最后甚至可能成为难以拔除的“钉子户”；此外，与招商目标客户所从事的产业也密切相关，比如有些产业多采用订单式生产方式，不需要租赁昂贵的商铺，那么如果商铺做这种招商定位就会出现偏差，最后只能卖掉很大一部分甚至全部。如果一定要划一个比例的话，最好出售的部分不超过20％，张家鹏说。

　　像崇文门的建筑综合体国瑞城，商业部分是以10万平方米的购物中心及6万平方米的购物步行街构成。10万平方米的国瑞崇外购物中心是以只租不售的“出租型”形式营运，购物步行街则以商铺形式出售。国瑞城销售总监齐志辉说，开发商之所以决定自己保留10万平方米的购物中心，就是想统一管理、引进主题店，把客流做旺，从而带动整个商业部分的人气。

　　伟业商业顾问公司副总经理牛力说，“如果资金压力实在难以承受，可以采取先租后卖的方式。”具体说来就是先按照整体项目定位来招租，然后再出售，有利于提高整个物业品牌和口碑，二是在出售的时候可以卖出一个好的价钱。此外，从更远期目标来看，整体持有或先租后卖的方式也有利于境外基金的介入。他们选择的一定是已经有租约并有稳定收益的物业，或者是已经完成招商，投资回报已经完全可以预算出来的物业。