4月 21日,由主办单位：东北商业网；支持单位：台湾连锁加盟促进会、台湾购物中心协会、CEPA香港品牌发展联合会、中国（香港）特许经营协会、中国购物中心产业资讯中心、中国商业地产联盟、中国购物中心联盟,在沈阳成功举办中国商业地产论坛东北峰会暨第二届沈阳总部经济论坛.在论坛上，中国香港特许经营协会会长、CEPA香港品牌发展联合会主席环球商机集团总经理叶智辉先生就关于商业地产这个主题发表了演讲。

叶智辉：
    尊敬的各位嘉宾你们好！很荣幸今天有这个机会从香港来到东北的沈阳参加由东北商业网主办的中国商业地产的高峰论坛，也很荣幸我们两个协会作为本次活动的一个支持机构。从香港到内地差不多有13年的时间，我记得过去刚刚到内地的时候是经营香港的一些品牌，在内地也是通过自营店通过连锁经营在不同地区发展。目前我们总部也在内地深圳，我差不多整个人已经从香港移民到内地了。从过去的经验来讲，我希望通过品牌的角度，大家有一个合作的机会沟通一下。
    今天我们的主题是关于商业地产，在座的几乎都是商业地产的发展商以及一些服务的机构包括一些百货、零售、品牌的一些代表。一个商业地产商希望达到一个商业项目的目标，我们希望这个项目是成功的，一个项目的成功需要从四个角度去探讨：一、发展上。通过前期的资金投入，前期找专业公司的规划、招商以及销售，通常要几年的时间，还有这个项目可能开业以后要花两三年的时间慢慢的经营的好，这样才叫百分之百的投资。最后就是投资者，从香港来讲，香港一些知名的购物中心都是不销售的，一般是以长期租金收益为基础，当然有很多项目也会主动的去销售，获取一个比较大的利润，从内地的经验来讲，很多发展商由于资金回笼的问题，把部分的商业地产销售出去，从而有一个回报。香港一般是分步销售，但是内地会有返租，有不同的比例，有一部分也会通过一段时间进行回购，从投资者来讲都会有一个租金的回报率，当然越高越好。从长期来讲，希望这个项目有升值，通过一段时间的升值达到一个投资的回报。从经营者的角度来讲，我觉得非常重要的就是经营者希望在座的商业地产的经营者你们在策划、定位这个项目的时候真的需要通过一个比较完善的、系统的市场调研。一般的零售商特别是一些品牌商会依靠发展商在当地对市场的了解，同通过市场调研定位希望你们达到一个互动的招商策略，就是大家不要恶性的竞争，从而达到一个良性的经营。当然开业以后的经营管理也是品牌商非常关注的。很多品牌商的角度觉得你的租金高一点没关系，但是你一定要领他赚钱，所以我希望租金高不怕，但是最重要他要经营得有利润，这个才是最重要的。
    还有从消费者的角度，我觉得消费者希望商业项目给他们更方便、更多选择，还有希望他买到更多好的东西，吃到更多更好的东西，可能玩得更开心，这是我从几个角度来讲的，才意味着一个商业项目的成功。
    刚才几个环节当中，其实我们整个环节当中有一个部分是非常重要的，当然你前期的策划很重要，以后的经营管理也很重要，但是招商我们往往希望把招商放在前，招商的部分也是有它的重要性，但是往往在整个过程中，我们也会面对招商的困难，因为很多商业地产我们看到销售是没有问题，但是在招商上会遇到很大的问题。一般在内地的商业项目以及一些购物中心来讲，招商会分为几大类：一般是主力店找到一些百货或者超市来经营。但是很多发展商我觉得它对主力店是又爱又恨的，爱是因为它进来可以把大的面积来经营，希望通过它的品牌它的经营带来的人流量带旺整个购物中心，但是恨它是恨什么呢？有人说它的租金是比较低的，而且它签约不是签一年，五年、十年、二十年。从过去十几年来讲，我们都是代表品牌商方面的，其实品牌从我的角度，我的经验来讲，一般可以给到比较高的租金的回报的，从内地来，几十、几百一平方米，香港可能就会觉得在内地的租金比较低。在从过去十几年当中，香港品牌到内地发展一般是比较慢的，因为过去在内地的零售业还没开放，很多阳刚的品牌可能对内地的市场也不了解，很多工商税务的问题解决不了，所以当地发展的速度也是比较慢，其实应该是从1990年开始。大概最近几年完全跟过去已经有不同了，特别是最近3年，因为在2004年开始就有C法政策，就是内地与香港关于建立更紧密的经贸关系。第二个就是中国加入WTO以后，在2004年12月11日对外资企业到内地经营零售批发也开发了，不单可以引进500强企业，包括一些大中小型企业都可以到内地经营它的项目。还有商业特许经营管理办法也实施了，这样就可以很规范的外地零售业到内地发展。
    CEPA这个政策主要内容有几个部分：从2004年1月1日开始，每一年开放有一定比例香港加工生产的商品以零关税进入内地。刚才也介绍说在2004年的时候，其实本来是很少的品种的产品可以到内地来销售，但是内地也有很多发展商来通过这个主题配合它的项目，在2004、2005年的时候产品不多，最终都是经营不起来的，我相信这个部分应该从今年开始，就是所有的香港生产加工产品就可以零关税进入内地。
    CEPA这个政策到目前来讲，过去两年也有很多公司在申请。目前有12000家的申请已经批准了，总共有超过30亿港币的产品批准到内地来销售，都是零关税的。这些产品的品种也非常多，包括服装、化妆品、钟表。化妆品当中也有很多化妆品商到内地发展了。还包括家居、药品、首饰，都是CEPA这个政策允许零关税到内地来发展的。
    可以看到很多品种都可以引进到东北这边来的。过去香港品牌到内地的发展一般有几个方面：一、自营。但是很多香港的品牌因为它的公司总部可能都在香港，在内地的分公司一般都是在北京、上海、北京，所以一般会选择一线的城市作为自因的基地。二、因为广东以外的地区一般都会找当地的一些省的代理，比如我们有兴趣把一个品牌拿到这个省来经营，就可以跟他谈省代理，其他的也可以通过连锁经营在内地发展。香港是一个国际的平台，很多目前也不单是香港的品牌到内地发展，很多国际的品牌也通过香港这个平台到内地来发展，我觉得香港的服装、饰品都是做得比较成功的。有一些品牌在内地已经达到几千家了。香港过去比较多的一些公司企业都是在广东地区开工厂，他们现在也把品牌发展到内地。在五年前就被内地的一些地产项目发展商邀请作为他们在香港的顾问，我觉得现在有一些特色的主题可以引进到内地的商业项目的。其中一个我们刚才也讲了，就是关于香港的一些名店，最近我们就跟湖北宜昌有一个项目，就是定位为一个香港名店街，还有在厦门市中心有一个项目，它刚刚就在一个百货公司的旁边，本来它已经考虑很久，就是很难做一个项目的定位，后来找了我们，我们就觉得以港澳主题商场作为定位，这两个项目很快就会开业了。项目名店可以给不同地区项目的一个鲜明的主题，而且大家知道，香港是一个购物天堂，它的产品实质上是给大家认可的，还有通过CEPA也不单是商品，也可以把香港不同的行业引进到内地。过去CEPA实施两年以来，很多一些品牌商，包括化妆品、钟表、皮具等等，我们觉得很多商业项目，包括一些已经营业的商业项目，也可以逐步把里面不同的主题引进，包括一些百货公司。我们上个月去重庆，有一个百货公司会调整一个楼层，给我们所有的香港品牌进去。包括香港的名表中心，以及香港国际特色餐饮的一个区域。
    根据香港贸发局的调查，70％以上的国内中产人士认为香港产品是很吸引人的，从而增加消费者购买的信心。香港产品在零关税进入内地以后，竞争力已经大大的提高了。
    还有很多成功设计师设计出来的产品通过在内地的加工生产出口到全中国，包括出口到国际，在贸发局下属有一个不设计廊，希望在不同的项目中推出不同的主题，去推出香港设计师原创的作品。
    香港名表中心主要以出口为主。目前内地首家的香港名表中心也是通过CEPA这个政策已经在2004年的杭州开业了。到目前来讲，已经有差不多十多家的香港品牌厂商，就把它的钟表放到名表中心，还有陆续不断的增加。目前在杭州、程度、上海及北京开了四家分店。
    另外一个部分，其实也是香港是一个美食天堂。来到这边我也觉得，本地人其实不会吃得太辣，我觉得跟香港也差不多，去香港购物中心，比如在铜锣湾里面有一个美食广场，美食广场晚上也要经常排队的，那里就有来自全世界不同口味的产品，我觉得餐饮也是购物中心一个很重要的部分。通过一个差异化的经营就吸引了东南亚洲亚不同的品牌。目前也希望到东北这边来发展。
    这是其中一部分东南亚、日本、韩国的一些品牌。
    其实香港的另外一个主题，我建议大家可以看出的就是动漫世界。我自己从1993年开始代理那些国际的动漫的产品到内地来经营，香港在去年开始就不单是有海洋公园一个旅游点，香港有一个迪士尼乐园开业，迪士尼这个集团目前在全世界业务有四个部分，包括影视、娱乐、电影等等，还有消费品以及媒体网络，这是他们经营的范围。迪士尼目前是全球最大的消费品的运营商，他把他所有一些动画人物等等的一些主题作为品牌授权给不同的工厂去生产，有服装、玩具、食品等等的产品，目前迪士尼的产品我们知道在中国已经有超过1000家不同的店面分布在不同的地方，最可惜的，我觉得在内地就没有一个地方把迪士尼的东西集中在一起作为主题去推广，所以我觉得这是一个发展方向。经营面积可以是5000—10000平方米。刚才讲迪士尼动漫这个品牌，除了迪士尼以外，包括华纳兄弟，它也是主题乐园产生出来的一个品牌，包括日本的Hello  Kitty在很多地方都很受欢迎，还有蝙蝠侠超人等等非常多的动漫品牌。动漫产业在21世纪来讲也是发展得很快的一个产业，根据国内的一个数据显示，目前来讲在内地动漫带来的收益超过300个亿，但是比较美国、日本发达的一些国家，官方的数据就日本动漫产业链所带出来的收入已经超过6000个亿。所以我觉得动漫这个产业能否成功是在它的产品方面。它的产品很多人认为只是一个小孩子的产品，其实它是可以从婴儿到三十多岁的。种类包括服装、玩具等等，婴幼儿、儿童、青少年、成年人都可以用的。在内地有很多香港的零售店。两个月前我也去了北京的购物中心，体量也非常大，那天去的是星期六还是星期天，但是一二楼逛街的人都不多，但是走到三楼的一条街人非常多，原来里面是非常多关于动漫的产品，我觉得这真的是一个主题。有这么大的一个体量真的可以拿一个大的区域，比如一个楼层来做一个主题。我们把这个主题和很多发展商沟通以后，很快大概在未来三个月以后在广东就会有这样主题的商场开业。当然很多购物中心也在和我们谈合作，希望把其中一个部分就作为动漫的主题区域。
    刚才介绍过一些品牌的资源。其实对我们来讲，我们也是作为CEPA政策底下的香港品牌到内地发展的一个联合会。我们主要发展是在内地，近两年把香港的一些品牌组织起来，因为对他们来讲我们要提供一些服务，给他们了解内地的市场要怎样发展。另外一个特许经营协会在香港历时也是比较长的，是很多经营品牌到内地发展的一个协会，通过近年来的发展，我们目前已经引进超过300个在香港公司以及香港的品牌、香港在内地发展的一些品牌，当中包括服装、钟表、化妆品等等不同的品牌。看到这些品牌，我感到在沈阳几乎几乎有80％以上到目前还没有的。所以对于我来讲，我应该代表这些品牌，觉得东北沈阳是我们今后很大的一个发展地区。大家也知道在香港目前的租金非常高，工资也很高，但是零售价就不能太高，所以我觉得在内地经营零售的机会比香港大，还有毛利空间也比较多。
    过去几年，通过我们协会已经在内地举办过很多次全国巡回的招商推介会，我们会和当地的政府包括招商局合作，也会跟当地的商业地产的发展商、购物中心合作，把这些品牌引进到不同区域，过去我们最早的区域在广东、深圳、东莞、佛山、中山，后来也去到福建、厦门、福州，也去到四川、成都、重庆这些地方，东北市场我们这次过来也是通过这次机会把这个桥梁搭建起来，所以希望在座的有机会合作的商业地产商，以及商业地产的服务机构可以跟我们合作。
    未来几年我们发展的重点也会放在东北以及华东地区，也包括中国的西部。明天一早上，我就要飞去西安，希望这次也可以同样把我们的品牌带到西安。
    这些都是我们最近半年去到不同地区的品牌招商推介会，有当地政府的支持，发展商的支持，所以每次也吸引到几百个不同的发展商以及投资者的参会。我们会通过品牌的时装秀，包括时装、皮具、饰品展示在发展商面前，把这些产品带到内地来考察。
    所以每次通过洽谈，达到的效果是非常理想的。也希望在座的朋友有机会可以跟我们交换一下名片，大家可以更多的沟通和了解。
    由于时间的关系，希望大家都可以把握这个CEPA商机，共创辉煌的未来。谢谢大家！
    在此次演讲内容，受到了在场企业代表的广泛认可。